Pri nakupu ali prodaji nepremičnine ni vedno jasno, ali je treba obračunati DDV. Pri nekaterih nepremičninah se obračuna 22 % DDV, pri drugih je prodaja oproščena DDV, v določenih primerih pa se lahko prodajalec in kupec dogovorita, da se DDV vseeno obračuna.
Posebej pomembno je razlikovati med stavbnim zemljiščem, drugim zemljiščem ter zgradbo. Pri nepremičninah namreč ni dovolj pogledati samo, kaj piše v pogodbi. Pomembna je tudi dejanska in pravna narava nepremičnine ter čas, ki je minil od prve uporabe oziroma vselitve objekta.
Kdaj se pri zemljišču obračuna DDV?
Pri zemljiščih je ključno vprašanje, ali gre za stavbno zemljišče.
Po pravilih DDV so zemljišča praviloma oproščena plačila DDV, vendar to ne velja za stavbna zemljišča. Za stavbno zemljišče se šteje zemljiška parcela, ki je z občinskim prostorskim načrtom namenjena graditvi objektov.
Če podjetje, ki je identificirano za namene DDV, proda nezazidano stavbno zemljišče, se od prodaje obračuna DDV po splošni stopnji 22 %.
To je pomembna razlika, saj lahko na videz podobni zemljišči spadata pod popolnoma drugačno davčno obravnavo.
Če gre za zemljišče, ki ni stavbno zemljišče, je njegova dobava praviloma oproščena DDV. Pri takšni prodaji pa je treba preveriti tudi obveznosti iz naslova davka na promet nepremičnin.
Kaj je stavbno zemljišče?
Pri DDV ni odločilno samo, kako lastnik zemljišče trenutno uporablja. Pomembno je, ali je parcela po občinskem prostorskem načrtu namenjena graditvi objektov.
To pomeni, da lahko tudi popolnoma prazna parcela predstavlja stavbno zemljišče in je njena prodaja predmet DDV.
Primer je precej preprost. Podjetje proda prazno parcelo, ki je po občinskem prostorskem načrtu namenjena gradnji poslovnega objekta. Če je prodajalec identificiran za namene DDV, se pri takšni prodaji praviloma obračuna 22 % DDV.
Kaj pa če na zemljišču že stoji zgradba?
Pri zazidanem stavbnem zemljišču je situacija drugačna.
Zemljišče, na katerem stoji objekt, se za namene DDV ne obravnava kot samostojno stavbno zemljišče. Pri prodaji se zemljišče obravnava skupaj z objektom, ki stoji na njem. Davčna obravnava je zato odvisna predvsem od tega, ali je prodaja objekta obdavčena ali oproščena DDV.
To je pomembno predvsem pri starejših objektih.
Če je na primer na parceli stara poslovna stavba, ki se prodaja skupaj z zemljiščem, ni mogoče preprosto reči, da gre za prodajo stavbnega zemljišča in zato avtomatsko obračunati 22 % DDV. Najprej je treba pogledati pravila, ki veljajo za prodajo objekta.
Prodaja novega objekta
Pri prodaji objekta je pomemben čas od njegove prve uporabe oziroma prve vselitve.
Dobava objekta ali dela objekta je obdavčena z DDV, če je opravljena, preden je bil objekt prvič vseljen oziroma uporabljen, oziroma če od začetka prve uporabe ali prve vselitve še nista minili dve leti.
Pri takšni prodaji se praviloma uporabi splošna stopnja 22 %. Za določene stanovanjske objekte oziroma dele objektov, ki spadajo pod socialno politiko, pa lahko pride v poštev nižja stopnja.
Zato je pri novogradnji prodaja praviloma davčno precej drugačna kot pri prodaji starejše nepremičnine.
Kaj se zgodi po dveh letih?
Ko od prve uporabe oziroma prve vselitve objekta mineta dve leti, je njegova prodaja praviloma oproščena DDV.
To pomeni, da pri prodaji starejšega objekta prodajalec praviloma ne obračuna DDV.
Enako velja za zazidano stavbno zemljišče, na katerem stoji tak objekt, saj se zemljišče obravnava skupaj z objektom.
Vendar pa to še ne pomeni, da je transakcija nujno brez davčnih posledic. Pri oproščeni prodaji nepremičnine lahko pride v poštev davek na promet nepremičnin, ki ga FURS navaja v višini 2 % od vrednosti nepremičnine, če so za to izpolnjeni pogoji.
Ali se lahko DDV obračuna tudi pri starejši nepremičnini?
Da, vendar morajo biti za to izpolnjeni posebni pogoji.
Če je prodaja objekta oziroma nepremičnine sicer oproščena DDV, se lahko prodajalec in kupec, ki sta identificirana za namene DDV, dogovorita, da bo transakcija vseeno obdavčena z DDV.
Pri tem mora imeti kupec v zvezi z nepremičnino pravico do celotnega odbitka DDV. Pred opravljeno dobavo morata skleniti tudi pisni dogovor, iz katerega je jasno razvidno, da želita transakcijo obdavčiti.
To se v praksi lahko uporablja predvsem pri poslovnih nepremičninah, kjer imata tako prodajalec kot kupec urejen status za DDV.
Kaj pomeni obrnjena davčna obveznost?
Pri takšni izbiri obdavčitve se lahko uporabi mehanizem obrnjene davčne obveznosti.
To pomeni, da DDV ne obračuna prodajalec, ampak ga obračuna kupec kot prejemnik dobave. FURS pri nepremičninah izrecno navaja uporabo 76.a člena ZDDV-1 v primeru, ko se davčna zavezanca odločita za obdavčitev dobave, ki bi bila sicer oproščena.
To ne pomeni, da DDV preprosto izgine. Samo način obračuna je drugačen.
Kupec mora takšno transakcijo ustrezno vključiti v svoj obračun DDV, pri čemer lahko, če izpolnjuje pogoje, uveljavlja tudi odbitek DDV.
Primer: prodaja stare poslovne stavbe
Podjetje A proda podjetju B poslovno stavbo, ki je bila prvič uporabljena pred več kot dvema letoma.
Ker je od prve uporabe minilo več kot dve leti, je prodaja praviloma oproščena DDV.
Če sta obe podjetji identificirani za namene DDV in ima kupec pravico do celotnega odbitka DDV, se lahko pred prodajo dogovorita za obdavčitev transakcije.
V tem primeru je potreben pisni dogovor, DDV pa se obračuna po mehanizmu obrnjene davčne obveznosti.
Pri takšnih transakcijah je zelo pomembno, da je davčna obravnava urejena že pred podpisom oziroma izvedbo transakcije in da se preverijo vsi pogoji.
Kaj pa nakup zemljišča za gradnjo?
Pri nakupu zemljišča za gradnjo je situacija pogosto bolj enostavna.
Če gre za nezazidano stavbno zemljišče, ki je po občinskem prostorskem načrtu namenjeno gradnji, se pri prodaji, ki jo opravi davčni zavezanec, identificiran za namene DDV, praviloma obračuna 22 % DDV.
Če je kupec prav tako identificiran za DDV in zemljišče uporablja za svojo obdavčeno dejavnost, lahko pod pogoji ZDDV-1 nastane pravica do odbitka vstopnega DDV.
Pri tem je pomembno, da se odbitek DDV ne presoja samo na podlagi tega, da je bil DDV zaračunan. Upoštevati je treba tudi namen uporabe zemljišča in druge pogoje za odbitek.
DDV ali davek na promet nepremičnin?
Pri prodaji nepremičnine se pogosto pojavi vprašanje, ali je treba plačati DDV ali davek na promet nepremičnin.
Davčna obravnava je odvisna od konkretne transakcije. Pri prodaji, ki je predmet DDV, se davek na promet nepremičnin praviloma ne uporablja na enak način kot pri transakcijah, ki so oproščene DDV.
FURS pri prodaji nepremičnin navaja 2 % davek na promet nepremičnin, pri čemer se ta odmeri v primerih, ko je transakcija predmet tega davka.
Zato je pred prodajo pomembno najprej ugotoviti, v katero davčno kategorijo nepremičnina spada.
Na kaj morata biti pozorna kupec in prodajalec?
Pri nepremičninah lahko že ena napačna predpostavka pomeni precejšnjo razliko v davku. Pred sklenitvijo posla je zato smiselno preveriti, ali je zemljišče po prostorskem načrtu stavbno, ali na njem stoji objekt, kdaj je bil objekt prvič uporabljen oziroma vseljen, kakšen je DDV status prodajalca in kupca ter ali ima kupec pravico do odbitka DDV.
Pomembno je tudi preveriti, ali gre za transakcijo, pri kateri se lahko uporabi možnost izbire obdavčitve in ali so izpolnjeni pogoji za obrnjeno davčno obveznost.
Pri večjih nepremičninskih transakcijah je davčno obravnavo smiselno urediti še pred podpisom pogodbe. Naknadno popravljanje napačno obračunanega DDV je lahko precej bolj zapleteno.
DDV pri nepremičninah ni vedno tako preprost, kot se zdi
Pri stavbnih zemljiščih je osnovno pravilo razmeroma jasno: nezazidano stavbno zemljišče je pri prodaji davčnega zavezanca praviloma obdavčeno z 22 % DDV.
Pri zgradbah pa je treba pogledati predvsem, ali gre za nov objekt oziroma ali sta od prve uporabe že minili dve leti. Pri starejših objektih je prodaja praviloma oproščena DDV, vendar se lahko pod določenimi pogoji stranki odločita za obdavčitev.
Prav zato pri prodaji ali nakupu nepremičnine ni dovolj, da se v pogodbo napiše, da je cena »z DDV« ali »brez DDV«. Pred izvedbo transakcije je treba preveriti konkretno davčno obravnavo nepremičnine.
